房价居高不下的原因分析---李四和王二麻子的买房经

作者:王自立中国人民银行研究生部《商界评论》http://www.nbd.com.cn 2009-08

一天晚上，和一个开典当行的同学李四喝酒。

    我问李四：“你买了多少套房子，多少间铺面？”

   “房子22套，铺面12间。”李四炫耀地答道。

   “那你花了多少钱呢？”李四虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把上千万的钱压在固定资产上吧？我心中默算了一下，非常怀疑。

   “现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”李四鄙视地看着我。

    李四的话，简直令人振聋发聩，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，李四就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来……

买房不用自己掏钱

    李四的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然他有能力一次性付清全款，但他还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，李四一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。

    一年期满，要还房款和利息了。也不知道是李四幸运还是倒霉！那时，他的资金被一笔业务占用了。为了业务，他不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，李四找到老关系——银行的信贷部经理勾兑。当李四吞吞吐吐地把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘地一笑，非常爽快地答应了。

    信贷经理给李四出的主意很简单：让李四的老婆，以两倍的价格，贷款买李四的房子，贷款期限也是一年。

    李四说：“很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心地一笑……”

   “两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！他这不是变着法儿地剥削你吗？”我还没有反应过来，“如果到时，你不还款呢？”

   “被银行收房，没有什么大不了的！”李四很镇定，“关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”这就是李四第一次买房的经历。

    李四后来的买房经历都与此类似，也就是坚决不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真相的投资者买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断地把自己的房子加价转贷给自己，不断地用银行的钱来还银行的债。

    并且，李四是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而李四买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，李四只需做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，李四一分钱也不用掏。

荒谬的“金融游戏”

    李四的经历让我感到匪夷所思，我坚决不信这种事儿普遍存在，顶多是交到了童话般的好运。李四大大不满：“兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你知道王二麻子是怎么发家的吗？”

    王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。

    李四就继续讲起王二麻子的故事。

    想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是李四临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷的款；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个“空手道”。

    房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些像李四这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。

    并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万－4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。

    就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功地全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。

    我不禁问道：“后面又怎么操作呢？”

    李四说：“你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的。也就是，如果遇见不明真相的投资者买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断地把自己的房子加价转贷给自己，不断地用银行的钱来还银行的债。不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。”

    我傻了：“什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？”

李四大笑：“笑话，你什么时候看见过中国的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？明白了吧！这就是中国的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！”

    想想就觉得可笑，居然有学者说：“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯淡！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。

    以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）。这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断地加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就非得要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这就是“金融游戏”的代价！

    有句话道出了目前中国楼市的实情：“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”

    李四说：“老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远地超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断地上涨呢？并且，还要‘量价齐涨’呢？原因正在于此！”

行业潜规则

    我不禁问道：“这应该是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势吧？”

    李四说：“老同学，你太孤陋寡闻了吧？”接着，他向我列举了一系列已经曝光了的房产骗贷案件。

    李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元；

    康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元；

    姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房；

    森豪虚假按揭案：从1997年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元；

    建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭，仅广东省汕尾市公安局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元；

    曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”，其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右，银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款；

    同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元；

    成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷，现已发现的涉案房产已超过一百多套，涉及金额近2000万元，而且事态还在进一步发展中。

    另外，今年银监会三令五申地明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，4万亿资金依然部分流入楼市……

    李四问我：“老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的类似事件呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？”

    其实，银行的官员们一点都不傻。

    原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就会出现危机。

     这时候，买单的就是全国人民了，银行必须要由国家注资，消除烂账。国家的钱哪里来？发行货币。结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百姓的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了。被抢去干嘛了？被抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀虫蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。

    所以李四会说：“房地产业已经成为相关单位、相关部门勾结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。”

     违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！

掩护工作

    我还是充满困惑：“如果是普遍现象，为何还没有开发商被收楼呢？”

    李四说：“原因有许多，简单的有：其一，你不关心房地产界的新闻，比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”；其二，由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做得好的缘故，案子没曝光。”

    掩护工作怎么做？很简单，只要一近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其他的“身份证复印件”，其实房子依然在开发商手里。这样操作，开发商永远不会被收楼。

    虽然这样操作，房价会不断地上涨，并很快地远远超过老百姓的实际承受能力，也就意味着房子永远卖不出去。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它永远是合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。